11:03 - 14/06/2018

Bán đất, coi chừng ‘dính bẫy’ đặt cọc

Thông thường, khi mua bán nhà đất, hai bên thỏa thuận một khoản đặt cọc để bảo đảm giao dịch không bị “bẻ kèo” giữa chừng. Tuy nhiên, cũng không ít trường hợp trục trặc vẫn cứ xảy ra và món tiền cọc chính là miếng mồi…

Ông Phạm An B. muốn bán một lô đất tại Cần Giờ (TP.HCM) thì có người đến đặt cọc, hẹn ngày đến văn phòng công chứng làm hợp đồng nhưng tới hẹn bên mua không đến. Sau đó, bên mua khởi kiện ông B. ra tòa vì phá cọc, yêu cầu bồi thường gấp đôi.

Tòa đã thụ lý hồ sơ và ra quyết định ngăn chặn giao dịch với thửa đất, nhưng đã hơn một năm qua vẫn chưa xét xử xong. Hệ lụy là ông B. không bán được đất, lỡ nhiều dự định.

Ông L. khởi kiện tôi vào tháng 5-2017 và tòa thụ lý vụ án ngay. Đến nay đã một năm trôi qua, việc mua bán đất không thành, mà cũng chưa xử được bên nào thắng kiện bởi nhiều lần tòa mở nhưng lại hoãn. Vì cần tiền nên tôi rao bán miếng đất, nhưng không bán được vì Văn phòng đăng ký đất đai đã ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tạm ngừng giao dịch

Ông B nói

Đặt cọc rồi… phá cọc

Theo đơn kiện của ông Nguyễn Phan Hoàng L. thì ông có mua của ông B. một thửa đất ở Cần Giờ. Ông L. đặt cọc mua với số tiền 800 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ giao đủ sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, sau đó ông B. tự ý phá cọc không giao dịch. Cụ thể, ông L. tố ông B. đòi thêm tiền và ông L. đã chuyển tiền nhưng ông B. không nhận. Tại tòa, ông L. yêu cầu ông B. hoàn lại 800 triệu tiền cọc và bồi thường thêm 800 triệu.

Còn theo lời trình bày của ông B. thì sau khi nhận cọc, ông có hẹn ra công chứng làm thủ tục mua bán nhưng ông L. không đến. Việc ông L. không đến ký hợp đồng hoàn toàn là lỗi của ông L.. Việc này ông B. có lập vi bằng.

Tòa yêu cầu nộp chứng cứ

Sau khi nhận thông báo của tòa về việc mình bị kiện, ông B. đã làm các bước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình như đưa ra các bằng chứng cho thấy ông đã nhắn tin và liên lạc với ông L. trước thời điểm hẹn đến phòng công chứng làm hợp đồng. Ông B. cũng đã ở phòng công chứng rất lâu để chờ nhưng ông L. không đến.

Đồng thời trước thời điểm TAND huyện Nhà Bè mở phiên xử ngày 9-3, Viện KSND huyện đã có công văn yêu cầu tòa thu thập đủ chứng cứ, đủ căn cứ giải quyết vụ kiện như: nội dung ghi âm thể hiện ông B. đòi thêm tiền mới chịu bán đất; tài liệu thể hiện việc chuyển tiền qua giao dịch điện tử cho ông B. để đặt cọc thêm nhưng ông B. không nhận; kết quả trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giờ…

Tuy nhiên, tất cả yêu cầu này đã không được TAND huyện Nhà Bè đáp ứng. Do đó, phiên tòa chỉ mở được đến phần thẩm vấn thì phải tạm hoãn.

Phía ông B. rất ngạc nhiên về việc mình bị khởi kiện ra tòa vì việc này lỗi không phải của mình. Chưa kể đơn khởi kiện ông phá cọc nhưng nguyên đơn không đưa ra bằng chứng nào thể hiện việc đó, mà tòa vẫn thụ lý và yêu cầu ông cung cấp các bằng chứng để bảo vệ mình.

Coi chừng… “dính bẫy” đặt cọc

Trường hợp của ông B. không phải là cá biệt ở Cần Giờ. Thời gian qua, khi giá đất “sốt”, không ít người cũng khốn khổ vì các chiêu trò của “cò” đất. Điển hình nhất là việc “gài bẫy” người bán nhận tiền cọc rồi tìm cách phá cọc đòi bồi thường gấp đôi.

Anh Vũ Thế Thành (huyện Cần Giờ) cho biết mình là nạn nhân của “chiêu” đặt cọc rồi bị phá cọc. Theo anh Thành, những người này thường là nhóm “cò” đất, họ đặt cọc lấy giá rồi tìm khách để bán. Nếu có khách mua cao hơn thì họ sang tay hưởng chênh lệch, nhưng nếu giá đất không tăng hoặc không có khách mua thì họ phá cọc và đổ lỗi cho người bán để đòi thêm tiền.

Anh Thành nói: “Họ làm rất tinh vi. Tôi có miếng đất ở xã Lý Nhơn. Đây hoàn toàn là đất nuôi trồng thủy sản và làm muối chứ không phải khu dân cư. Họ đến tận nơi xem và thống nhất giá cả. Sau đó họ đặt cọc 300 triệu đồng.

Khi làm hợp đồng, họ ghi vào cụm từ “đất trong khu dân cư hiện hữu”. Mà hợp đồng dài 4 trang, tôi cũng sơ suất không đọc kỹ. Do đó khi không tìm được khách mua, họ không đến phòng công chứng ký hợp đồng giao dịch nữa. Sau đó họ đòi hủy cọc và kiện tôi ra tòa”.

Khi ra tòa, họ bám vào chữ “khu dân cư hiện hữu” trong hợp đồng để nói rằng anh bán đất không đúng vị trí dù họ đã đến tận nơi xem đất, biết rõ tình trạng đất rồi mới đặt cọc. Do không chịu được việc mất thời gian, công sức đi lại nhiều lần để hầu tòa, nên cuối cùng anh Thành phải trả cọc và bồi thường tiền cho họ để tránh rắc rối.

Tiếp xúc với chúng tôi, nhiều người dân có đất dính phải những chiêu trò này cho biết do sợ bị ra tòa, nên khi thấy giấy tòa mời bị kiện là phải bấm bụng đền cọc để tránh phiền phức.

Cần soạn thảo kỹ hợp đồng

Trong giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, người bán phải hết sức cẩn thận để tránh bị “lật kèo” khi gặp “cò” hoặc những người không có thiện chí mua bán.

Thực tế có nhiều vụ “cò” đặt cọc để sang nhượng lại kiếm lời, nhưng không kiếm được khách nên bẻ kèo với người bán bằng chính hợp đồng đặt cọc có nhiều sơ hở do “cò” soạn thảo.

Vì vậy, khi ký hợp đồng đặt cọc cần đọc thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng với phần mô tả về đối tượng mua bán đúng như hiện trạng. Việc người bán không cẩn trọng khi ký hợp đồng dễ bị gài vào những chi tiết mà “cò” sẽ dùng làm cơ sở để phá cọc nếu thấy không có lợi cho mình.

Thực tế trong nhiều vụ đặt cọc mua bán bất động sản, các hợp đồng đều làm sơ sài và có nhiều lỗ hổng. Tốt nhất việc soạn hợp đồng nên do bên bán chủ động và bàn bạc kỹ nhất với bên mua về nội dung, nhất là các điều khoản liên quan đến việc thực hiện hợp đồng và thời gian thực hiện hợp đồng.

Không nên ký vào biên bản hợp đồng do một bên đưa và soạn để tránh những sơ sót đáng tiếc. Tốt nhất là nên tìm luật sư soạn thảo hợp đồng để thuận lợi cho cả đôi bên.

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Đoàn Luật sư TP.HCM)

Theo TTO

 

Chủ đề:
Tin cập nhật
Sự kiện
  • Thêm quốc gia chính thức xin gia nhập CPTPP

    Bộ trưởng Kinh tế Mexico Ildefonso Guajardo mới đây cho biết, Colombia đã chính thức đề nghị xin gia nhập Hiệp định Đối tác toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP). Phát biểu tại hội nghị Hội đồng Bộ trưởng Liên minh Thái Bình Dương lần thứ 19 tại thủ đô Mexico, […]

  • Tổng Bí thư: Không có mục đích nào khác là vì nước vì dân

    Ngày 17/6, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng cùng các đại biểu Quốc hội Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội đã tiếp xúc đông đảo cử tri các quận Thanh Xuân, Hà Đông, Cầu Giấy, báo cáo kết quả Kỳ họp thứ 5, Quốc hội Khóa XIV. Đa số cử tri đánh […]

  • Việt Nam coi trọng hợp tác Mekong

    Việt Nam đã và đang có nhiều đóng góp quan trọng trong hợp tác CLMV cũng như ACMECS Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc và phu nhân cùng đoàn đại biểu cấp cao Việt Nam đã đến Bangkok – Thái Lan chiều 15-6, bắt đầu chuyến tham dự Hội nghị Cấp cao Chiến lược Hợp tác […]

Tam nông
  • Cần thận trọng khi mở rộng diện tích cây mắc ca

    Mắc ca là cây được đánh giá có giá trị kinh tế cao với sản lượng trung bình 4 tấn/ha. Hạt mắc ca cũng được đánh giá là có nhiều chất dinh dưỡng và xếp trong top đầu những hạt khô hiện nay. Tuy nhiên, giá trị kinh tế mà loại cây này mang lại […]

  • Được ưu tiên vẫn khó vay vốn

    Các doanh nghiệp trong lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp sạch dù thuộc đối tượng được ưu tiên vay vốn ngân hàng nhưng vẫn đang gặp không ít rào cản Hơn 1 năm trước, ngành ngân hàng (NH) cam kết dành ra khoảng 100.000 tỉ đồng cho vay ưu đãi trong lĩnh […]

  • Dịch bệnh đe dọa vụ lúa ĐBSCL

    Nhiều địa phương ở ĐBSCL xuống giống lúa vụ hè thu sớm với hy vọng thu về lợi nhuận tốt nhưng đang đối mặt nguy cơ giảm năng suất, tăng chi phí vì dịch bệnh Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, so với tháng 4-2018, giá lúa tại ĐBSCL […]